| 공인중개사무보조원에게 청구할 수 있는 공인중개사의 구상권과 관련한 판례 |
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공인중개사무보조원에게 청구할 수 있는 공인중개사의 구상권과 관련한 판례
사안) 갑은 공인중개사로서 을을 고용하여 을로 하여금 부동산매매계약을 중개하는 업무를 수행하게 하여 왔습니다. 을은 부동산매매계약을 체결을 중개하면서 매수인으로부터 매매대금조로 지급받은 돈 2,000만원을 매도인에게 지급하지 아니하고 임의로 소비하는 횡령의 범죄를 저질렀고 이로 인하여 갑은 매수인에게 손해를 배상하였습니다. 이 경우 갑은 을에게 구상권을 행사할 수 있는지 구상권을 행사할 수 있는 범위는 어떠한지 여부가 문제된 사안이었습니다. 참고로 갑은 부동산매매계약등 중개업무를 전적으로 을에게 맡긴 후 이에 대하여 아무러한 관여를 하지 않았으며 관리감독도 하여 오지 않았고 그와 같은 사유를 들어 을은 갑의 자신에 대한 구상금청구소송에서 갑의 관리소홀등을 이유로 면책 내지 배상액의 감액을 주장하였습니다.
판례) 먼저 구상권을 행사할 수 있는지와 관련하여 원심인 서울동부지방법원 항소부와 대법원은 '일반적으로 사용자가 피용자의 업무수행과 관련하여 행하여진 불법행위로 인하여 직접손해를 입었거나 그 피해자인 제3자에게 사용자로서의 손해배상책임을 부담한 결과로 손해를 입게 된 경우 사용자는 그 사업의 성격과 규모,시설의 현황,피용자의 업무내용과 근로조건 및 근무태도,가해행위의 발생원인과 성격, 가해행위의 예방이나 손실의 분산에 관한 사용자의 배려의 정도,기타 제반 사정에 비추어 손해의 공평한 분담이라는 견지에서 신의칙상 상당하다고 인정되는 한도 내에서만 피용자에 대하여 손해배상을 청구하거나 그 구상권을 행사할 수 있다'고 하였습니다. 즉, 제한적 범위에서 구상권을 인정하였습니다. 나아가, 사용자와 피용자가 명의대여자와 명의차용자의 관계에 있다고 하더라도 사용자가 손해배상책임을 부담한 이상 피용자는 사용자의 구상권행사에 응할 의무가 있다고 하였습니다(이 건 사안은 실제로 을이 공인중개사자격이 없이 갑의 중개사자격을 빌려 공인중개사사무실을 운영하다가 매도대금을 횡령한 사안이었는데 갑은 구상금 청구를 하면서 1심에서는 그와 같은 사실관계를 전제로 하다가 항소심에서는 을과 동업을 한 관계였다고 주장하였습니다).
다음으로 구상권을 행사할 수 있는 범위 즉, 인정되는 구상금의 액수 와 관련하여 원심은 인정범위를 전체 금액의 40%로 한정 하였습니다. 원심이 든 이유를 구체적으로 인용하면, ① 갑이 ‘○○공인중개사사무소’의 상호로 사업자등록을 한 사업장 소재지는 병 소유의 부동산이고, 병소유의 부동산을 임차하여 월 차임을 납부하거나 제3자에 전대한 당사자는 모두 을인점,② 을은 공인중개사 자격증이 없고, 갑만이 이를 소지하였기에 을은 갑에게 일정한 이득을 제공하면서 갑의 명의를 빌려 병소유의 부동산에서 ○○공인중개사사무소의 영업을 해온 점, ③ 갑은 위와 같이 부동산중개업법의 규정을 사실상 잠탈하면서도 을을 제대로 관리·감독하려는 노력은 거의 하지 않아 을에 의한 횡령의 범법행위가 발생한 점, ④ 갑은 공인중개사협회에 보장한도 5천만 원의 공제에 가입하였던바, 매수인으로부터 손해배상청구소송을 제기당했을 때 그 관련 사항을 서면 또는 구두로 공인중개사협회에 통보하는 등 공제사고의 방지와 손해의 경감에 힘써야 했음에도 이를 해태하였던 점, ⑤ 더욱이 공제금 청구는 중개업자가 아닌 피해자인 중개의뢰인만이 할 수 있으므로 이에 대한 설명은 중개업자의 의무이며, 피해자인 중개의뢰인은 자신의 시간·비용이 드는 민사소송보다는 손쉽게 그 손해를 보상받을 수 있는 공제절차를 선택함이 일반적인데, 갑이 매수인에게 공제금의 지급청구가 가능하다는 사정을 제대로 설명하였다면 그 매매계약 체결 과정의 과실 비율이나 적어도 지급시기가 단축됨으로 인해 갑의 손해액이 감소되었을 것으로 보이는 점, ⑥ 그럼에도 갑은 이러한 절차를 거치려는 별다른 노력 없이 만연히 매수인과의 민사소송에 응소하였고, 그 과정에서 을로 하여금 소송고지 등의 절차를 통해 그 소송에 참여하게 하여 자신의 손해배상책임의 존부·범위에 대해 적극적으로 다툴 기회를 부여하는 등의 노력을 하지 않은 채 1심에서 패소한 후 상소 기간을 도과하여 그 판결이 확정된 다음 약 2년이 경과한 후에야 손해배상금을 지급함으로써 그 손해의 범위가 확대된 점 등을 들었습니다.
이에 대하여 대법원은 갑이 을을 제대로 관리·감독하려는 노력을 하지 않았다고 하더라도 사용자인 갑의 감독이 소홀한 틈을 이용하여 고의로 횡령행위를 저지른 피용자인 을에게 바로 그 사용자인 갑의 부주의를 이유로 책임의 감액을 인정하는 것은 신의칙상 허용될 수 없고, 갑이 을에게 갑의 공인중개사 자격을 빌려 주었다고 하더라도 마찬가지라 할 것이어서 원심이 책임제한 사유로 들었던 ① 내지 ③의 사유를 구상권의 범위를 제한하는 사유로 삼는 것은 타당하다고 할 수 없다고 하였고, 갑이 공인중개사협회의 공제에 가입하였고 공제금 청구는 중개업자가 아닌 피해자인 중개의뢰인만이 할 수 있다고 하더라도 중개업자가 중개의뢰인에게 공제금 청구에 대한 설명의무가 있다고 볼 수 없고, 중개계약자가 중개행위를 함에 있어서 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 하여 협회가 공제금을 지급하였을 때에는 당해 공제계약자에게 구상권을 가지므로, 매수인이 갑의 설명으로 공제금의 지급을 청구하였다고 하더라도 공제계약자의 갑에 대한 구상권청구로 인하여 갑의 손해액이 현저히 감소되었을 것으로도 보이지 않으므로 갑이 공제금 청구절차를 거치려는 노력을 하지 않았다는 점과 관련된 ④ 내지 ⑥의 사유 역시 구상권 범위의 제한사유로 삼을 수 없다고 하였습니다(이상 대법원 2009.11.26. 선고 2009다59617호 판결).
김기일 변호사 제공
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