| 임대계약의 해지 책임은 누구에게 있나요? |
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질문
7000만원 짜리 전세계약을 하는데 위임장 없는 대리인과 계약을 했습니다. 거제 지역 특성상 집안에 작업복이 있길래 같은 삼성중공업에 다니는 것을 알았고 그 때문에 대리인을 신뢰했던 게 문제였죠 아파트에 붙인 광고를 보고 전화를 하고 집을 둘러 보고 다음날 야간 10시에 계약하러 갔습니다. 술집 사장이 임대인의 배우자인데 그 때 출근을 하더군요. 위임장은 없었습니다. 대리인의 신분증도 못 봤습니다. 계약서를 작성하고 임대인 이름에 자신이 싸인을 하더라고요. 그래서 계약금은 10%를 주지 않고 50만원만 주고 계약서를 작성하고 다음날 중도금으로 650만원을 주었습니다. 중도금을 주면 인감도장을 찍는 정식계약을 하기로 했죠. 그런데 대리인에게 전화를 하니까 잔금을 치룬 뒤 며칠 뒤에 집으로 찾아가서 계약서를 써 주겠다는 겁니다. 처음 했던 말과는 달랐죠. 그래서 계약서에 적힌 임대인 연락처로 전화를 했는데 그 번호가 대리인의 전화번호였지 뭡니까? 이런 계약서가 말이 됩니까? 그래도 저야 같은 회사다니는 사람이고 대리인 또한 술집을 하지만 수입이 괜찮아 보여서 계약을 지속하려 했는데 등기부에 담보대출이 3100만원이 있다는 것에 집사람은 펄쩍 뛰더라고요. 등기부를 확인하고서 왜 중도금 650만원을 주었냐고 난리였죠. 16평 아파트가 임대보증금이 7000이고 담보대출이 3100만원 합이 1억 100만원. 20년도 더 된 주공아파트가 .. 거기가 강남이냐고 하더군요. 저는 바보가 되.. 그래서 다음날 계약이 부당하지 않느냐고 계약으로 성사된 금전적 거래를 돌리자고 했죠. 그러자 대리인이라는 여자는 50만원은 돌려 줄 수 없다는 겁니다. 제가 따지자 다른 계약자를 물리고 저랑 계약을 했다는 게 이유고 위임장 없는 것에 대해서는 부부일상 가사대리권이 있어 정당한 것이라고 합니다. 저는 이 계약서만으로는 보증금을 보장 받지 못하니까 정식계약서를 써 주지 않은 대리인의 과실이 더 크다고도 했지만 도무지 안 통합니다. 알아 보니까 1. 이중계약으로 고소하라고 하라고도 하던데요 그런 과실이 대리인에게 있는 겁니까? 아니면 2. 계약 해지의 이유로 배액을 배상 받을 수는 없는 겁니까? 3. 소송의 가면 제가 이길 수 있을까요? 4. 이 내용을 내용증명 보내면 50만원을 돌려 받을 수 있을까요? 며칠이 지났는데 너무 답신이 늦네요 빨리좀 부탁 드립니다.
답변
대리권의 존부는 계약 체결의 효력요건입니다. 따라서 무권대리인과 체결한 계약은 무효가 됩니다. 다만 무권대리인에게 손해배상을 청구하기 위해서는 본인의 추인을 얻지 못한 경우어야 합니다. 사안에서 임대인 본인에게 연락을 취해 대리인에게 대리권을 준 것이 맞다라고 확인이 되면 위 계약은 유효합니다. 그리고 임대차보증금의 액수라는 조건이 의뢰인의 생각과 달라서 계약을 해제하고자 한다면, 그것은 무권대리와는 별개의 문제로 이미 납입한 계약금은 포기할 수밖에 없습니다. 즉 임대인 본인의 추인을 얻지 못하면 계약은 무효가 되므로 계약금을 돌려받을 수 있지만, 계약이 유효하고 다만 보증금이 불합리하다고 생각하여 해제하고자 하면 계약금을 돌려받기 어렵습니다. 계약을 유지하고 싶으나 다만 계약서의 형식에 문제가 있다고 생각하신다면 그것은 임대인 본인에게 계약서 재작성을 요구할 문제입니다.
대한법류구조공단 발췌 |
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