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| 버블 세븐의 공급을 늘려야 할까 |
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소위 ‘버블 세븐’의 공급을 늘려야 부동산 투기를 잡을 수 있다는 일부의 주장이 설득력을 높여가는 것 같다. 쉽게 말해서, 강남 아파트 등의 재건축 규제를 풀라는 것이다. 그러나 이 주장은 다음 두 가지의 중요한 점을 간과했다. 그 하나는 모든 일에는 과정이 있다는 점이고, 다른 하나는 이런 일을 하는 과정에는 엄청난 돈이 투입되어야 한다는 사실이다.
우선, 재건축 규제를 풀면 어떤 일이 먼저 일어날까? 강남 아파트의 공급이 먼저 늘어나고, 그래서 아파트 가격이 먼저 떨어질까? 아니다, 재건축 대상 아파트의 가격이 먼저 뛸 것이다. 그나마 재건축 규제에 묶여 있어서 억제되었던 가격이 고삐 풀린 망아지처럼 다시 폭등할 것이다.
그럼 어떤 일이 벌어질까? 강남 아파트의 가격폭등은 다른 지역 아파트의 가격을 크게 올릴 것이다. 지금까지 다음으로, 강남 아파트의 재건축을 위해서는 엄청난 재원이 쏟아 부어져야 한다. 새 아파트를 짓는 비용은 두 말할 것도 없고, 재건축이 끝난 뒤에는 더 큰 비용이 들어간다. 그렇지 않아도 심각한 교통난이나 용수난 또는 교실난 등은 더 심각해질 것이고, 이 문제들을 해결하기 위해서는 천문학적인 재정이 소요된다.
그럼 우리 경제는 어떻게 될까? 국가적으로 ‘한정된 재원’이 위와 같은 ‘비생산적인 부문’으로 몰린다면 당연히 우리 국가경제의 국제경쟁력은 크게 떨어질 것이고, 성장잠재력 역시 크게 악화될 것이다.
그럼 강남 아파트의 재건축 규제를 언제까지나 지속해야 할까? 그건 아니다. 재건축 규제를 언젠가는 풀어야 한다. 다만, 모든 정책에는 타이밍이 있어야 하고 수순도 있어야 한다. 재건축 규제를 풀더라도 투기가 일어나지 않을 시점을 택해야 하고, 국가경제적 부담 역시 크지 않도록 적절한 방법을 선택해야 한다.
그럼 그 타이밍은 언제이고 그 방법은 무엇일까? 현재의 부동산 투기 열풍은 점차 그 힘을 점차 잃고 있다. 조만간 10년여의 장기침체에 빠져들 것이다. 그러면 건축경기가 장기간 위축될 수밖에 없고, 건설업체들은 어려움에 처할 것이다. 이때가 재건축 규제를 풀 절호의 타이밍이다. 다만, 재건축 규제를 풀 때에도 부동산 시장의 동향을 살펴가면서 풀어야 한다. 즉, 이런 규제완화가 다시 부동산 투기를 일으키지 않도록, 순차적으로 규제를 풀어야 한다는 것이다.
21세기경제학연구소 소장
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