| 확정일자를 받은 주택임대차계약서를 분실한 경우의 |
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1. 주택임대차계약서의 분실
甲은 A 소유의 주택에 전세보증금 5천만 원, 계약기간을 2년으로 하여 임대차 계약을 체결한 뒤 입주하고, 주민등록전입신고를 마쳤으며 임대차계약서에 확정일자를 받은 자였다. 계약할 당시에 위 주택에 1번 근저당권이 설정되어 있었지만 당시 주택의 가격이 비싸서 경매가 되더라도 충분히 변제를 받을 수 있을 것이라고 생각하여 甲은 위 계약을 체결하였는데 그 후 A가 사업에 실패하여 후순위로 근저당을 설정한 채권자가 경매를 신청하였다. 이에 甲은 법원경매계에 권리신고 겸 배당요구를 하고자 주택임대차계약서를 찾았는데 위 계약서가 분실되어 이를 찾을 길이 없었다. 이러한 경우에 위 甲은 우선변제권에 기하여 위 경매금액 중 보증금을 변제받을 수 있을지 문제된다.
2. 주택임대차보호법상의 우선변제권
주택임대차보호법 제3조의 2 제1항에 의거 주택의 인도와 전입신고를 마친 임차인이 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 때에는 경매에 따른 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 받을 수 있다. 따라서 甲은 위 요건을 갖추었으므로 후순위 근저당권자 보다 우선하여 배당을 받을 수 있다.
3. 주택임대차계약서를 분실한 경우
주택임대차계약서를 분실한 경우 임대인의 동의를 받아 임대차계약서를 다시 작성하더라도 소급하여 최초 계약서에 받은 확정일자인과 같은 날짜의 확정일자를 받을 수는 없다. 왜냐하면 현재 확정일자부여기관의 ‘확정일자부여업무처리’를 보면 단순히 주택임대차계약서에 확정일자를 찍어줄 뿐이고, 확정일자발급대장에도 보증금액수 등 그 계약서의 구체적 내용을 확인할 수 있는 자료를 남겨 두지 않기 때문이다.
그러나 임대차계약서가 분실 또는 멸실하였더라도 공증인가사무소 등에 보관된 확정일자 발급대장에 확정일자를 받은 사실이 인정된다면 우선변제권은 소멸하지 않는다. 따라서 주택이 경매 개시된 경우 확정일자를 받은 기관에서 확정일자를 받은 사실이 증명 및 전세기간 및 보증금의 액수 등에 대한 임대인의 진술서 등 모든 관련자료를 첨부하여 권리신고 겸 배당요구 신청을 해본 후 실무상 배당을 해주지 않을 경우에는 배당기일에 참석하여 배당이의의 진술을 하고 1주일 이내에 법원에 배당이의의 소를 제기하여 다투어 볼 수 있다. |
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